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 住展房屋網 (2012-06-27)

住展房屋網提供

 

 
【文/住展企研室】上週原本讓大家如坐針氈的雙颱效應，結果是氣象局預測失準，但電視的即時新聞，則有唯恐天下不亂的嫌疑；連同央行最新推出的豪宅管控政策在內，一系列人為心理因素持續未除，仍續導致房市瀰漫觀望氣氛，來人質量每況愈下…

應該是對兩週前兩次暴雨的慘重災情還心有餘悸，上週的雙颱讓大家如坐針氈、如臨大敵；部分氣象專家甚至用『兩根大水管』，來形容可能的暴大雨量。

然而，不知是這次預報又失準，還是天氣真的變化莫測，總之這次的『穿心颱』泰利，威力遠不如預料；加上也可能是事前已有防範，因此北台灣雖仍有零星災情，但和上週兩次暴雨造成的慘況相比，真的是小巫見大巫。只是中南部則仍未倖免，仍有豪雨及災情傳出。

 

 

颱風虛驚 人為因素仍在

 

 

無論如何，天氣不再扮演影響上週房市的關鍵角色，不過人為因素則持續未退。除了仍未塵埃落定的證所稅加美牛『疑雲』外，歐債危機警報也尚未真正解除，這使得上週台股指數得守住七千二百點關卡，但交易量能則仍在低檔。

另外，央行六月理監事會議決議祭出『制度化』豪宅授信管控，雖算是『預料中事』，但業界還是『群情激憤』，預料將也會對高價市場造成一定程度衝擊。上週唯一『利多』，竟是新財長張盛和於例行記者會上的一句『推動土地實價課稅尚無時間表』。

以上不利因素，導致上週房市繼續呈現人氣及交易量下滑的走勢，而高價北市當然尤為明顯。根據本刊市調人員觀察，近兩週北市房市線上看屋組數，大約比五月下滑三到五成不等；一般說來，價格愈高者，來人量減的情況愈明顯。

 

 

來人質量降 價格續揚

 

 

中正區「台大opus one」。
除了人氣下滑外，根據北市部分個案案場說法，最近來人的質也不理想；換個角度說，應是近期少數看屋者，無法負擔或趕不上房價續漲之速度，而這也代表，目前整體價格還是維持漲勢。不過較先前不同的是，少數地區已偶見價格下修案例；這是個別操作，還是更多案例下修之先兆？有待後續觀察才能確認。

雖說中正大安這類高單價區，整體市況不佳，不過還是有表現相對不錯的案例；如中正區辛亥路羅斯福路口都更案「台大OpusOne」，就因為地段難得(精華區角地)，捷運站出口又近在咫尺，因此反應熱絡。該案只有約一半，66戶量體可售，且實際可售戶別未確定，因此目前只是收訂。預約價則在125到130萬/坪間；產品規劃都是四房，坪數以68、70坪居多。

同區「台大JIA」則是去年初和旺「首府帝標」更名新推，設外接待在和平西路上店面。產品坪數也改小，主要是想複製稍早同建商中華路「中華帝標」的成功模式；新開價則略降，但仍見9字頭。而由於本案先前已在「中華」案銷售期間醞釀潛銷，因此開賣後反應不錯。

訴求近植物園、區域相對低單價的「七俠」，則還有約一半量體可售，不過最近碰上大環境景氣及氣氛轉差，因此銷售速度變慢。

 

 

北市近期新案 成屋不少

 

 

再轉到仁愛路、臨沂街一帶，與信義計畫區F4案(「御琚」)同時曝光的皇翔案「天玥」，稍早也開始進場銷售，基地在臨沂街61巷內，基地176坪，規劃六樓電梯公寓(成屋)，主力產品為62坪大三房(頂樓為百坪樓中樓)；開價未定，不過估計應會到170萬/坪以上。

同是皇翔新案，也在稍早法說會曝光的大安區「天昴」，也是先建後售，基地162坪，在先前掀起新話題的「勤美璞真」後方，門牌為建國南路一段；產品規劃也類似，同樣是六樓電梯公寓、大三房、63坪為主力產品，頂樓也是樓中樓。本案牌價已開出，為180萬/坪。

北市邊陲相對低價區文山區，近期來人也下滑三、四成，同樣是特殊個案表現，是試院路1巷1號的「翰林御品」，基地60多坪、成屋銷售，標榜1,500萬低總價買北市兩房(24坪)，不過單(開)價則到70萬/坪，是近期北市很典型的高單低總訴求。同建商附近還有一塊300坪基地，也即將推出。

文山區最新案為位於公館街萬福國小旁的「台大樸御」，也是成屋，規劃單層單戶60多坪大三房，開價未定，不過銷售現場稱要賣8字頭。附近(興隆路一段)的「雅比斯」則是預售舊案成屋新推，一年前預售時開價85到102萬/坪，現在則為75萬/坪均一價。

接著順勢來到深坑。鄰深坑國中及國道三甲快速道路的「信義時代」，現場表示已售出七成，成交價都在3字頭以上。同區高單高總價案「帝品苑」六月底撤場，未售出戶別都是要賣5字頭的高樓層戶。

 

 

桃園相對佳 單價上漲中

 

 

桃園縣目前平均單價最高的桃園市，舊案銷售多近尾聲。而剛曝光不久，但已潛銷多時的藝文特區中悅豪宅案「大吾疆」，是否受到央行祭出新管制措施影響？由於「大」案不含車位，總價還在5千萬以下，因此現場認為新政策影響不大，近期來人減少，主要還是大環境因素，銷售率則已有六成。

大有特區新案「大有仰森」，稍早則打出16萬8的廣告價，據了解效果不錯，實際一般成交價(含車位)則在19萬/坪左右。更低單價的後站地區指標案「善美館」已近售完，現在只剩「美力城邦國美館」量體較多(尚有兩期興建中)，所剩多為中大坪數，預計本月開始更新媒體七月再強銷。

雖然桃園市還看得到1字頭行情，不過中正特區周邊新案，開價都將來到3字頭以上。中正路預推新案「合雄帝璽」，將是29層樓高的地標建物，且訴求配備制震建材；以總銷60億推算，屆時開價肯定3字頭起跳。

另外，位於桃市、龜山交界處(屬龜山)的桃園巨蛋附近，也有新案「德友巨蛋」即將進場；據了解，屆時開價將來到25至28萬/坪，這將是龜山扣除新市鎮段之外的大樓新天價。同樣將創區域天價的還有總銷40億，量體超過4百戶的遠雄大溪案「大溪地」，將規劃48到65坪換屋產品。

 

 

南桃園平順 價格亦續漲

 

 

中壢及平鎮市區一帶近期來人也略減，不過整體表現相對不錯，價格也還在墊高。基地在中壢市(後站)珠江街、清雲科技大學旁，規劃25到42坪的「涵美賞」，開價20萬/坪，就高出區域行情不少。屬平鎮市，基地在鎮平街，規劃179戶(含5戶店面)二到四房的「新文華」，開價則為18萬/坪，也屬區段高檔。

延平街老街溪旁新案「鴻築吾江」，則比前期案底價略高，不過因為現在周邊無其他競爭個案，加上在交流道附近掛出戶外看板、效果不錯，尤其不少介紹客成交，因此推出不久銷售率就達三成。至於媒體報導，中壢、平鎮市區一帶前週遇雨大淹水，附近案場都表示並無影響，因為他們所在的區塊並未淹水。

單價相對更低的內壢地區，新案「幸福樂章」位於榮安八街，規劃36戶40至45坪三房，開價17.8萬/坪也創當地大樓新高；現場表示成交要近16萬/坪，也是高檔行情。由於單價高出區域行情，因此成交者多是具地緣性的區外客。

台北投資客南下卡位比例甚高的高鐵青埔特區，也有新高價案出現。這是由林口建商玖都建設，進軍該區推出之首作「東方明珠2」，基地位於大園國際高中旁，距機場捷運A17站不遠，行政區隸屬大園鄉；規劃74至91坪大坪數產品共44戶(另有12戶店面)，開價28萬/坪，現場宣稱不二價銷售。如果該案確實以此價格售出，則將再創當地大樓新天價。

 

 

竹北房市 特殊個案表現

 

 

竹北「德鑫V1」。
竹北房市最近則受到台股表現不佳影響，市場來人繼續減少；同樣地，低總首購型產品降幅稍低，來人大約還有40組/週，換屋產品週來人則多是個位數字，成交方面則都很慢。

雖說如此，當地近期表現最佳的，確是高單、高總價的「大宅天第」。原來該案雖然單價4字頭，不過規劃百坪以上大戶，並使用高檔建材，訴求竹科最多金的企業主；加上前期案已有不少高階客購買，因此光靠前期客戶加買，就已順銷。本案另外賣點為緊臨綠帶及機關用地，中樓層以上就有頭前溪景觀。

至於首購產品方面，縣治三期的「千葉美家」反應仍不錯，因此順勢推出新一期「東方之星」，基地1,800坪，規劃29到45坪共264戶，預估成交價應會在22萬/坪以上，比前期「千」案略高一些。

另一新案是在斗崙台科大重劃區商業區(近台科大校園)的「德鑫V1」，基地約1,500坪，外接待設在縣治二期文興路上，規劃60坪起跳中大坪數產品，面校園側戶別坪數較大；共規劃196戶(含五戶店面)，開價25到28萬/坪。同區「八想」及縣治一期晴園建設兩宗推案，則都是僅8戶的小型透天案；晴園兩案總價約為1,800萬，「八」案則要3千萬上下。

最後看到宜蘭，市況變化則不大，來人不多，銷況還是透天店面略優於住家；像嵐峰路純透天店面案「歐峰」就仍反應不錯，「鴻運大街」也只剩套房產品。另外，台北客組數也仍不多，平均大概佔二到三成比例。

不過無論產品為何，當地業主惜售心態強烈，寧可繼續將價格拉高。外圍區(縣民大道)甲種建地案「綠野鄉波」，總價在7百多萬，屬低總價，因此反應不錯；不過一年多前，同區低總透天價位還在6百多萬。

 

 

下半年展望 續多空論戰

 

 

儘管下半年經濟展望不佳，但多數房市業者仍不改樂觀口吻，繼續『審慎樂觀』，近期新推或預推案開價仍居高就是證據；不過也有已有少數案例價格下修，成屋推案也明顯增加，代表也有部分業者態度轉趨保守。總之，今年上半年房市，因為各項人為因素，始終未脫多空交錯的混亂局面，難怪消費者會觀望；而展望下半年，一時之間似乎也還難脫離這樣的格局。
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