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住展房屋網 (2012-06-20)

住展房屋網提供

【文、圖/企研室】兩年前五都大選，朱立倫市長提出相關的交通建設構想後，範圍涵蓋北桃園的三環三線捷運規劃，就成為外界持續關注的建設擘劃之一，當然更是周邊房市發展的重要題材。而十八個月後，這些建設支票的推動進度如何？對周邊房市的拉抬效果又有多少……

四月政府宣佈油電雙漲，結果引來民間反彈、輿論撻伐，台灣社會更瀰漫物價即將飆漲的預期心理，消費市場還因此出現罕見的緊縮現象。

無論是誤判國際財經形勢，或事前缺乏縝密規劃、溝通，相關決策確有再商榷之必要；更有人認為這種人為通膨現象，並非自由經濟市場常態，實不足取。不過平心而論，這次的漲價決策固然有問題，但也讓我們再度體認到能源有限，節能減碳實有其重要與急迫性。

而在人們所有的行為當中，大概就屬『行』這一項，耗費的能源最大，因此近年來，捷運為首的軌道大眾交通系統，受到更多的重視；在房市消費端的具體反映，當然就是捷運題材成為當紅票房靈藥。只要房市產品位置距離捷運站不遠，價格幾乎都可翻兩翻，硬是比沒有捷運(站)賣點的同級產品高一等。

說到房市捷運題材，最受注目的，大概就屬北市郝龍斌市長先前宣稱的一年通車一條路線，及兩年前朱立倫競選新北市長時提出的『三環三線』；稍早獲交通部核定通過的淡海輕軌綠山線，就是三線之一。

這一系列的捷運路線規劃，本單元都曾做過詳盡的周邊行情介紹與分析。如今，距離朱市長提出上述政見已過十八個月，且讓我們回頭檢驗，在這段期間，這些交通題材，對周邊房市造成怎樣的拉抬效果？

壹各車站周邊房價漲幅

根據住展雜誌相關資料統計及計算顯示，三環三線各站周邊近一年(一○○年六月至一○一年五月止)，房價行情漲幅前十名如表一。

在漲幅前十位中，除第九名的劍南路站屬於第一環、第八名台北車站『地位』特殊之外，其他八名(九站)都隸屬第二及第三環。至於三線這邊，各站近一年漲幅，則都沒能擠進前十。

第一環主體環狀線分三階段推動，且南、北環段都未定案，只有路線確定的第一階段當中的秀朗橋站(已動工)，近一年漲幅十三點三比較大。北環段徐匯中學站，一年內漲幅十七點三，則應是受惠於已通車一年餘的蘆洲支線。

一年內漲幅第九的劍南路站，為環狀線(北環段)銜接台北棕線(文湖線)的車站；然而文湖線已通車多時，北環段尚未定案，因此出現如此漲幅，恐怕是和附近屬於高價位豪宅地段有關。近一年奢侈稅籠罩，房市交易量縮，但大台北房價依然居高不下，由豪宅領頭帶動的資金跟漲行情，的確『功不可沒』。

植物園站漲幅最大


中正紀念堂站是未來萬大線銜接台北紅綠兩線的交會站，一年內漲幅可觀。

同樣道理，也能解釋植物園站周邊近一年漲幅何以最高。如果這超過三成的漲幅是來自萬大線定案之加持，則同屬萬華區的西藏路及萬大站，甚至中和路段，也應該會看到可觀漲幅，然數據顯示並非如此。

再回頭往市中心走，中正紀念堂站是萬大線與台北紅、橘兩線的交會站，轉乘能量可觀；原訂年中通車(已確定延後)的新莊線東門站，則是紅、橘線交會站，重要性不亞於中正紀念堂站。

然而，植物園站近一年漲幅竟超越這兩座雙捷運交會站；這中間唯一合理的解釋就是，該站周邊這兩年豪宅話題不斷、造成資金追捧。當地原本近百萬的單價行情，一年內還有超過三成的驚人漲幅，還真的只有豪宅產品及資產階級買盤，才有此等能耐。

中正紀念堂站或排第八台北車站之漲勢，應該也是相同因素造就(資金行情)；相關於這些車站的捷運路線，不是已通車有段時日，不然就是尚未動工。大概只有菜寮站的漲幅，新莊線通車效應的貢獻度相對較高。

東門站則應算特例。該站位居市中心，也有資金追捧的成分在內；不過截至今年上半年，扣除下新莊路段之外，整條新莊線唯一還未通車的站體，反而持續帶給周邊房市通車行情帶來想像空間。

八德綠線亦可觀

其他車站周邊大漲，和都會房市資金行情其實也都有關，那就是高價推擠暨跟漲現象。第二、三名桃園綠線之八德擴大重劃區兩站、第六名機場捷運A17站之高鐵桃園車站特區，及第十名機捷A15站所在地之大園航空城周邊，都是近年台北客南下卡位的重點區域，近年房價墊高速度頗快。

同樣道理，如果真是受惠於機場捷運(將通車)，應不致出現大園(航空城)或高鐵特定區漲幅大幅超越新北市境內各站的情況。此外，三鶯線還在規劃階段，如果推動持續延宕，將使桃園捷運綠線通往大台北的功能盡失，故恐怕也非成就八德近三成驚人漲幅的功臣。三鶯線教研院站，則是北大特區出現單總價超高豪宅案之故，也得算是特殊案例。

資金跟漲勝捷運拉抬


隸屬萬大線的植物園周邊，近一年內房價漲幅超過三成三，是三環三線各站中漲幅最大者。

綜合三環三線各車站周邊近一年房價變化，除極少數外，大部分還是上漲中，不過幅度落差不小，而且漲幅最可觀者，並非剛通車不久的新莊或蘆洲支線沿線，不是剛動土的環狀線中和路段，也不是將通車的機場捷運，而是居市中心的萬大線中正區路段。

萬大線第一階段(萬華至中和段)也剛定案(詳細進度見後段)，照理也會產生相當拉抬效果；不過植物園站周邊漲幅遠高過同路段、同行政區其他車站，則就顯得弔詭，代表當中不全然是捷運題材所致。

因此最可能的發展脈絡是，逐年都有新增通車路線、路網密度提高，捷運不再奇貨可居，加上相關進度落後、話題退燒，使得捷運(車站)對周邊房市之拉抬效果略減；相對地，短期內資金熱錢仍持續追捧，而相關效應暫且勝過捷運題材。

貳最新進度彙整

儘管短期資金持續追捧都會房地產，造成價格持續飆高，捷運題材相形略顯遜色；不過對一般購屋者來說，捷運帶來的通勤便利性，仍無其他交通工具可比，因此仍是選擇物件時的重要篩選條件之一。據此，雙北市近年號稱一年一條捷運通車的政策宣示，當然就相當受到關注。

那麼，這項宣示是否如期兌現？三環三線的短中及遠期規劃，截至五月為止的進度又是如何？(相關進度以官方網站公佈為準，媒體報導為輔)

第一環環狀第一階段新店至板橋興建中

三環三線的第一環，是由環狀線及文湖線組成；而讓台北捷運從路線進階到路網、行經多區的環狀線，目前由雙北市共同推動興建，實際分三階段進行。分別是新店大坪林站(與新店線交會)至新莊新北產業園區站之第一階段，新莊經五股工業區三重(重陽段)士林到大直(文湖線劍南路站)的北環段，及大坪林經景美木柵政大到動物園的南環段。

其中第一階段CF650標秀朗橋至板橋板新站，已於去年七月開工；大坪林站至秀朗橋站CF640標，則緊接著在去年十一月動工。稍早傳出CF640標中的十四張機廠細部設計變更環評未過，不過官方稱此事不致影響施工進度。

整個環狀線第一階段，就只剩板橋至新北產業園區站還未動工；而根據官方網站公佈資訊，九八年五月後，就再無有關這個路段的土地徵收或都市計畫變更公告進度。因此，這第一階段是否能在一○四年底如期通車，恐怕還存在變數。另外，南、北環段則都還在公聽會階段，尚未獲得中央核定，因此目前所知的行經區域或設站點，都可能還會更改。

第二環東門站延到九月大線實未動工


由於延到九月才啟用，東門站的通車期待行情反而延長，一年內漲幅居第五。(圖為東門站鄰近街景)

三環三線規劃中的第二環，是由台北捷運橘線(新莊中和及蘆洲線)與萬大樹林線組成。其中橘線大致已近全線完工，還未通車營運的，只剩銜接中和與新莊的東門站及輔大以西(至總機廠)。

原訂今年六月通車的東門站，據悉因為『穩定性測試』延期，因此要延到九月才能通車。北市捷運局公佈(五月中)資料則可發現，該段進度落後約六％，應可『如期』在九月加入營運，不致再跳票。

東門站通車後，運行將回歸原始之台北橘線規劃，捷運族習慣之中和支線過古亭站後直通淡水(紅)線，將不復存在。九月東門站啟用後，搭中和支線過了古亭站會接往新莊線，而非淡水線。

不過橘線的最大問題，還是在下新莊段。根據北市捷運局資料，輔大至迴龍站實質已完工，不過目前還在進行所謂穩定性測試。而眾所皆知，之所以如此，主要是設於樂生療養院的總機廠爭議仍未真正解決；目前為止兩大癥結點，院區人員安置及當地地質不適開發之釋疑，官方始終不肯鬆口，至今仍對外宣稱後(一○三)年底可全線通車。

第二環的另一大部份萬大樹林線，按雙北市官方網站(捷運及交通局)公佈資料，該路線第一階段，也就是萬華到中和路段，已列為興建中，而且去年底就大陣仗對外宣佈；不過實際卻仍在機電工程，尚未進入實質土建階段。

另根據去年底之前媒體報導，本路線機電標已四度流標，今年初北市捷運局則重新送中央(交通部)審核，結果被要求須加入周邊土地開發效益評估。因此何時才會『真動工』，尚難確定，預訂一○七年底全線通車的時程，恐怕也是流於虛擬。不過本路線已定案，行經區域及設站位置應不致再出現大幅變更，因此只要一開始動工，周邊可望演出捷運開工行情。

第三環機場捷運延後通車


機場捷運三重到中壢段，承包商提出工程展延要求，恐怕令通車承諾面臨跳票。

三環中繞最大的第三環，是由機場捷運、桃園捷運綠線、三鶯線及板橋土城線(含頂埔延伸段)組成，也是三環中未定路線最多、變數最大的一環。

板土線已通車多年，頂埔延伸線則預定明年底通車。不過稍早傳出，原訂明年六月通車的機捷三重到中壢段，因為軌道和號誌等機電工程進度落後，承包商提出工程展延要求，這恐怕使本路段如期通車面臨跳票。

儘管通車可能延後，但部份車站周邊房市才要啟動；泰山、新莊交界的塭仔圳重劃區，日前終於出現推案，且開價立刻跳上四字頭大關；A10山鼻站周邊重劃區，年初就進入配地階段。A5、A6及A10三站周邊，未來應該頗有看頭，有機會和前兩年漲勢驚人的林口A9站及新莊副都心站等量齊觀。

走桃縣大園(機場)、蘆竹南崁、桃市、八德及鶯歌、三峽的桃捷綠線及三鶯線，則是第三環的變數來源。目前所知，桃捷綠線僅八德段列為優先推動，預定要在明年動工，一一○年完工，不過同樣必須納入周邊土地開發效益評估，代表經費、自償率仍不足。

三鶯線延宕更久，九三年北大特區房市起飛時，就有案場拿來大作文章；但如今近十年過去，仍『一事無成』。去年交通部長視察時，曾拋出後年(一○三)動工的『大禮』；然萬大線殷鑒仍不遠，還是要相關工程開標才算數。就此研判，本路線車站附近如出現驚人漲幅，應屬炒作或跟漲，並非實質捷運題材支撐。

三線綠山輕軌定案民汐、安坑線再等等


桃捷綠線僅八德段列為優先推動，預計明年動工。(圖為鄰近捷運站街景)

三環都還有不確定因素存在，三線亦然。截至今年中為止，只有淡海輕軌當中走新市鎮的綠山線，五月獲得交通部核定通過，將進入緊鑼密鼓的推動階段。

根據稍早報導，綠山線最快明年動工，預計一○七年底通車。該線全長九點五公里，將設十四座車站；最大特點為扣除紅樹林(起點)到G4站(淡金路濱海路口)走高架外，其餘採平面行駛，與一般行人及車輛共用路權，此乃國內軌道運輸史上首例。

藍海線則是延續淡水線續往北行，走舊市區及沙崙等，全線都採共用路權之平面電車。不過因為行經區域為人口及商業活動密集的舊市區地帶，用地取得及對當地造成之衝擊不小，因此並未隨綠山線一併定案。

綠山線堪稱近年淡水最重要房市題材，但弔詭的是，該路線周邊近一年漲幅反而不算大；相對較大者，還是機能較完整的紅樹林及淡水站周邊。研判這可能是去年官方就宣布推動，話題效應時間拉長而淡化；不過，應該也和(淡海)新市鎮本身發展仍停滯不前有關，且該區位置仍稍嫌偏遠。

然根據本刊觀察，近期投資客已重出江湖，目標除新市鎮近舊市區地段外，就是綠山線車站周邊；研判只要大環境經濟不出現巨變，綠山線各站周邊將出現明顯漲勢。只不過當地整體機能仍不成熟，且未來從市中心搭紅線(淡水線)轉綠山線進新市鎮，還需近一小時時間，自用消費者仍應仔細評估為宜。

三線中的另兩線─民生汐止及安坑線，和三鶯線類似，大約都是在去或前年，大官巡查時拋出相關支票；差別在，三鶯線是由交通部長毛治國喊出動工日期，民汐及安坑線的『主角』則是三環三線政見的創立者朱立倫市長，開的支票則是拼今年底定案。而現在僅剩下半年，這張支票能否兌現，還不得而知。

目前安坑及民汐線和三鶯線相同，規劃路線上都有先導入公車培養運量，原因當然還是工程經費龐大，未來運能可能不足。此方面問題，民汐線可能較小，畢竟汐止也算高人口密度區，三鶯及安坑線恐怕就還『有待努力』。

既然尚未定案，近一年這幾條路線周邊的捷運效應，似乎也略為轉淡。圖表所見的汐止段沿線漲勢，的確含有期待捷運行情在內，但主要還是跟著南港起舞的成分居多。安坑的情況也類似，跟漲標的則是相對高價的新店市區。

其他路線─全數延期或進度落後

除了三環三線外，郝龍斌市長的『一年通一條捷運』宣示，也將跳票。其中進度最快的信義線(將與淡水線相連合稱紅線)，是今年底要通車的『支票』；不過據了解，單純因為工程進度落後，又挖到墩柱，現在幾乎確定要延後近一年，至明年十一月才會通車。東延段則還在設計階段，卻列為興建中路線。

明年(底)通車支票的主角松山線，也遇到類似情況，因為北門站路段挖到Ｈ型鋼(據報導為七十年代台鐵地下化施工未清除殘留)，據傳工期可能因此延長四到六個月，等於要到一○三年中之後才有望通車(將與新店線相連合稱綠線)。

結語─進度雖延宕無損房市期待行情


捷運是節能環保的大眾運輸系統，也是政府努力落實的交通建設。

三環三線建設規劃，堪稱朱立倫競選新北市長成功的最重要政見之一。上任後，確實持續關注其推動進度；而去年他就宣示，一○三年底前要拼三環三線的『主要路線』全部啟動施工；不過目前看來，跳票機率不低。

首先，第一環真正重心之環狀線，定案的只有第一階段，銜接北市的南北環，都還在規劃設計階段，兩年半後就要啟動，難度很高。第二環看來變數較小，但萬大線去年宣佈假動工，是要掩飾進度嚴重落後或另有目的？外人難以參透。

再看第三環。如前所述，桃園綠線和三鶯線都還有變數；桃園捷運更因運量不足問題，推動難度更高(其中紅線是現有台鐵捷運高架化並增設車站)。最後的三線，則只有綠山線定案，安坑及民汐線距離朱市長宣稱的定案時間只剩半年，目前為止卻無任何新進度。

短期內，國內房市持續上演資產熱錢追高行情；此一效應勝過一切，捷運題材也得暫且『居下風』。但資金行情終會過去，房市供需及行情變化，仍將回歸地段、環境、機能等基本條件論斷。因此，即便目前若干捷運規劃及推動還有變數或不確定性，但長期而言，捷運做為真正達成節能環保的大眾運輸系統，仍會是政府努力落實的交通建設，因此也將是周邊房市的最重要賣點與行情支撐來源。